Вопрос: АО является собственником недвижимого имущества. В ЕГРП содержится запись об аренде ООО объекта недвижимости (нежилого помещения), принадлежащего АО. АО заключило договор аренды в отношении указанного имущества с индивидуальным предпринимателем. На объект недвижимости не прекращена указанная запись об аренде ООО в ЕГРП.
Может ли тот факт, что в отношении нежилого помещения в ЕГРП имеются сведения о ранее зарегистрированной сделке по договору аренды, послужить основанием для отказа уполномоченного органа предпринимателю в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение (учитывая, что заинтересованные лица не обращались в регистрирующий орган с заявлением об аннулировании записи об аренде)?
Ответ: Если в отношении нежилого помещения в ЕГРП имеются сведения о ранее зарегистрированной сделке по договору аренды, то основания для отказа уполномоченного органа предпринимателю в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение отсутствуют, так как само по себе наличие в ЕГРП непрекращенной записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в ЕГРП записи о другом договоре аренды того же объекта.
Обоснование: В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Пункт 2 ст. 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона N 122-ФЗ Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
В силу абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав.
На основании разъяснений, изложенных в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Таким образом, в указанном разъяснении определена возможность внесения нескольких записей об аренде одной и той же вещи (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.12.2014 N Ф01-5163/2014 по делу N А43-64/2013).
Вышеуказанное разъяснение применяется в практике разрешения споров арбитражными судами (Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.03.2015 по делу N А04-5782/2014, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2014 по делу N А32-35761/2013, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.11.2014 N Ф04-11527/2014 по делу N А45-2274/2014).
Следовательно, тот факт, что в отношении нежилого помещения в ЕГРП содержится непрекращенная запись об аренде, по нашему мнению, не свидетельствует о наличии оснований для отказа уполномоченного органа предпринимателю в государственной регистрации договора аренды на нежилое помещение.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
28.11.2015
