Вопрос: В ТСЖ входит три многоквартирных дома.
Управляющая организация заключила с ТСЖ три договора управления: по одному на каждый многоквартирный дом.
Жилищная инспекция посчитала это нарушением жилищного законодательства и требует, чтобы был заключен один договор управления на все дома.
Насколько правомерно данное требование?
Ответ: Поскольку заключение отдельных договоров на каждый многоквартирный дом между ТСЖ и управляющей организацией соответствует действующему законодательству, требование жилищной инспекции о заключении одного договора управления на три многоквартирных дома неправомерно.
Обоснование: Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах.
Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию органов управления товарищества собственников жилья в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в частности, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы.
Кроме того, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из изложенного следует, что условия договора управления многоквартирным домом (перечень имущества, перечень услуг, цена) должны быть индивидуальны для каждого многоквартирного дома.
Помимо этого, в п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, установлено, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
Таким образом, заключение отдельных договоров управления на каждый многоквартирный дом между ТСЖ и управляющей организацией не может противоречить действующему законодательству и, следовательно, требование жилищной инспекции неправомерно.
Ю.Н.Чистякова
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
07.12.2015