Вопрос: Может ли снятие обременения (погашение записи об ипотеке) с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждать отсутствие задолженности по кредиту, обеспеченному ипотекой?
Ответ: Нет, снятие обременения (погашение записи об ипотеке) с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь делает кредит необеспеченным. Одного факта погашения в установленном порядке записи об ипотеке недостаточно для признания обязательств заемщика по кредиту выполненными.
Обоснование: Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.
На основании п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Исходя из положений ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» погашение записи об ипотеке и освобождение имущества от обременения производятся в упрощенном порядке — путем представления соответствующих заявлений. Например, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Представления документов, подтверждающих факт погашения кредита, Федеральный закон N 102-ФЗ в данном случае не требует.
При этом факт погашения регистрационной записи об ипотеке не свидетельствует об исполнении ответчиком обязательств по кредитному договору, так как не подтверждает погашения задолженности по кредитному договору и возврата кредита. Факт погашения кредита, то есть исполнения обязательств по кредитному договору, могут подтвердить только доказательства перечисления денежных средств банку-кредитору. Некоторые суды приходят к выводу, что факт погашения записи об ипотеке не является допустимым доказательством исполнения ответчиком надлежащим образом обязательств перед банком по кредитному договору и погашения кредита (см., в частности, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по делу N 11-16851 <1>.
———————————
<1> http://www.mos-gorsud.ru/inf/infa/ga/?pn=0&id=26000
Н.В.Пластинина
ОАО «Балтийский Банк»
31.01.2014
