Вопрос: Индивидуальный предприниматель (арендатор) без согласия организации (арендодателя) осуществил реконструкцию арендованного имущества. Должна ли организация (арендодатель), применяющая УСН, по окончании срока аренды при безвозмездном получении данных неотделимых улучшений учесть их в составе доходов?
Ответ: По мнению Минфина России, стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, должна включаться в его доходы по налогу при УСН по окончании срока аренды. В то же время в силу прямого указания Налогового кодекса РФ доход в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, при расчете налога не учитывается. Однако, если арендодатель не учтет неотделимых улучшений в доходах, это, скорее всего, приведет к спору с налоговым органом.
Обоснование: Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ плательщики УСН при определении объекта налогообложения учитывают внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
К внереализационным доходам относятся в том числе доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав (п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ). На основании этого Минфин России приходит к выводу, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя, для арендодателя являются безвозмездно полученными по окончании срока аренды работами и он должен включить их стоимость в доходы (Письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).
В то же время при определении налоговой базы по налогу при УСН не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, в частности доход в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Кроме того, в п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ прямо сказано, что в доход включается стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.
Таким образом, арендодатель может не включать стоимость неотделимых улучшений в доходы по окончании срока аренды. Однако, учитывая противоположное мнение контролирующих органов, такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде.
А.В.Кононенко
Издательство «Главная книга»
05.02.2014
