Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » В 2013 г. супруги заключили и оплатили договор долевого участия в строительстве; оформлен акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о праве собственности оформлено в 2014 г. В каком размере вправе применить имущественный вычет каждый собственник?
20.10.2020

В 2013 г. супруги заключили и оплатили договор долевого участия в строительстве; оформлен акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о праве собственности оформлено в 2014 г. В каком размере вправе применить имущественный вычет каждый собственник?

Вопрос: В 2013 г. супруги заключили договор долевого участия в строительстве с целью приобретения квартиры. Расходы понесены в 2013 г. Акт приема-передачи квартиры оформлен в 2013 г. Свидетельство о праве собственности будет оформлено в 2014 г. В каком размере вправе применить имущественный вычет каждый собственник?
 
Ответ: При приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме право налогоплательщика на применение имущественного налогового вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи, то есть в 2013 г. Следовательно, размер вычета и порядок его использования определяются ст. 220 Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей в 2013 г. Таким образом, у супругов возникло право на имущественный налоговый вычет в общем размере 2 000 000 руб. на двоих.
 
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база для целей исчисления НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.
С 01.01.2014 вступают в силу изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 212-ФЗ), которые существенно изменяют порядок использования и размер имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц каждым собственником доли квартиры. Следовательно, ответ на поставленный вопрос зависит от налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
Право на имущественный вычет в связи с приобретением квартиры, комнаты, а также доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме обусловлено несением соответствующих расходов, а также наличием определенного перечня документов. Необходимость выполнения указанных условий установлена НК РФ как в редакции, действовавшей в 2013 г., так и в новой редакции (Закон N 212-ФЗ).
В частности, согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции НК РФ, действовавшей до 01.01.2014) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) и передачи участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, в силу указанной нормы в случае приобретения прав на квартиру (долю в ней) в строящемся доме право на вычет возникает у налогоплательщика с момента подписания акта приема-передачи. Аналогичная позиция высказана в Определениях Конституционного Суда РФ от 17.01.2013 N 123-О, от 26.05.2011 N 610-О-О, от 15.05.2012 N 809-О.
В рассматриваемом случае право на вычет будет реализовано супругами по правилам, действовавшим до 01.01.2014, поскольку акт приема-передачи объекта (или иной передаточный документ) оформлен сторонами договора долевого участия в 2013 г. При этом вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, в частности на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 000 000 руб. То есть один вычет на одну квартиру.
При приобретении имущества в совместную собственность вычет распределяется между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 01.02.2013 N 03-04-05/7-87, от 16.09.2010 N 03-04-05/9-548). При этом вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе в соотношении 100 и 0% (Письма Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, ФНС России от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, от 30.11.2009 N 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 N 20-14/4/17854@).
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие периоды до полного использования. При этом нужно учитывать, что полное использование вычета в последующих периодах будет производиться по правилам, действовавшим до 01.01.2014 (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ). Если стоимость приобретенного жилья меньше налогового вычета, то неиспользованный остаток не может быть использован при приобретении другой квартиры.
 
М.В.Дорож
ЗАО «ТЛС-ГРУП»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
05.02.2014