Вопрос: Банк предоставил кредит, обеспеченный ипотекой земельного участка. Через какое-то время администрация района и залогодатель подписали соглашение об установлении сервитута в отношении части земельного участка.
Правомерно ли такое установление сервитута без согласия банка?
Ответ: Установление сервитута на земельном участке, обремененном ипотекой, требует согласия банка-залогодержателя.
Обоснование: Статья 819 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ).
Согласно ст. 37 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Установление сервитута является одним из способов распоряжения земельным участком.
Соответственно, установление сервитута требует получения согласия банка-залогодержателя.
Этот подход подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 N 15АП-16549/13 по делу N А32-11154/2013).
А.Ю.Буркова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
06.02.2014
