Вопрос: Можно ли восстановить залог недвижимого имущества, если снятие обременения было осуществлено на основании совместного заявления залогодателя и должностного лица банка, превысившего свои полномочия и действовавшего в противоречие интересам банка? Возможно ли в дальнейшем обращение взыскания на данный залог по иску банка к недобросовестному заемщику?
Ответ: Восстановить залог при обстоятельствах снятия обременения на основании совместного заявления залогодателя и должностного лица банка невозможно. Несмотря на неправомерное снятие обременения по заявлению должностного лица банка, превысившего свои полномочия, восстановить право залога нельзя. Теперь кредит будет считаться необеспеченным. Банк сможет только взыскать сумму невозвращенного кредита. Обратить взыскание на утраченный предмет залога он уже не сможет.
Обоснование: В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для регулирования договора займа, если иное не предусмотрено правилами соответствующего параграфа ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.
Довольно часто при предоставлении крупных денежных сумм по кредитному договору банк требует предоставления обеспечения. Наилучшим обеспечением является залог имущества должника. Статья 334 ГК РФ раскрывает понятие и основания возникновения залога. Так, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статья 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) закрепляет требование к государственной регистрации договора об ипотеке. Так, согласно требованиям данной нормы договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Исходя из положений ст. 11 Закона N 102-ФЗ права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
В ст. 352 ГК РФ перечислены основания прекращения залога. Так, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей — п. 3 ст. 343 ГК РФ);
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом по восстановлению предмета залога или замене его другим равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
В соответствии со ст. 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании:
— заявления владельца закладной;
— совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
— заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.
Таким образом, на регистрирующий орган не возлагается обязанность проверять реальное наличие основания для прекращения залога, а лишь производство действий, связанных с внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРП. Потребовать представления справок и иных документов для осуществления действий по погашению записи об ипотеке регистрирующий орган не имел права в силу требований самого закона. А вопрос о превышении должностным лицом банка полномочий находится в другой области правоотношений (правоотношения банка и его работника), не затрагивающих гражданско-правовые отношения между банком и заемщиком-должником.
Механизма признания погашения записи об ипотеке в вышеописанных обстоятельствах (при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя) недействительной законом не предусмотрено. В судебной практике имеются споры о восстановлении права залога. Следует отметить, что в споре о восстановлении права залога речь будет идти не о признании незаконными действий регистрационного органа по погашению регистрационной записи об ипотеке, а о наличии (отсутствии) права залога, который может быть разрешен только в порядке искового производства (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 2150/11).
Конечно, банк как работодатель может привлечь работника, превысившего свои полномочия, к дисциплинарной ответственности. Однако это не приведет к признанию совершенной работником от имени банка сделки по погашению записи об ипотеке недействительной, равно как и к восстановлению права залога.
Следует отметить, что указанная ситуация не повлечет для банка риска невозможности взыскания суммы необеспеченного теперь кредита. Как следует из Апелляционного определения Московского городского суда от 08.05.2013 N 11-16851 <1>, факта погашения записи об ипотеке и наличия письма банка, подписанного его уполномоченным лицом, об отсутствии задолженности заемщика-залогодателя по кредиту недостаточно для признания обязательств заемщика по возврату кредита полностью и надлежаще исполненными.
———————————
<1> http://www.mos-gorsud.ru/inf/infa/ga/?pn=0&id=26000
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
При рассмотренных обстоятельствах, поскольку запись об ипотеке была погашена, то есть договор ипотеки прекращен по соглашению сторон, выраженному в совместном заявлении залогодателя и залогодержателя, сведений о залоге в регистрирующем органе не имеется, обратить взыскание на предмет залога уже нельзя. Данный вывод следует, например, из Апелляционного определения Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265 <2>.
———————————
<2> http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=625800;dst=0;ts=FBBC4BFB8ED23890AF9E4FB3F7CB3E58;rnd=0.7208405747078359
Н.В.Пластинина
ОАО «Балтийский Банк»
07.02.2014
