Вопрос: Арендатор заключил договор субаренды. В договоре аренды указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду. Отдельное согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду конкретному субарендатору не оформлялось. Через месяц после сдачи имущества в субаренду арендодатель расторг договор аренды в одностороннем порядке, мотивируя это нарушением условий договора. Арендатор был вынужден расторгнуть договор субаренды, а субарендатор — освободить помещение. Суд признал незаконным расторжение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке. Вправе ли арендатор обратиться в суд для взыскания с арендодателя неполученной платы по договору субаренды?
Ответ: В ситуации, когда арендатор заключил договор субаренды, а через месяц после сдачи имущества в субаренду арендодатель расторг договор аренды в одностороннем порядке, мотивируя это нарушением условий договора, арендатор имеет право обратиться в суд с иском о взыскании убытков, возникших в связи с расторжением договоров субаренды, к арендодателю. Обязательными условиями удовлетворения такого иска в данной ситуации являются: однозначно толкуемая формулировка пункта договора о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду и квалификация судом действий арендодателя при одностороннем расторжении договора аренды как злоупотребление правом.
Обоснование: Вопрос необходимости получения согласия арендодателя на субаренду, когда такое согласие ранее было выражено в договоре, разрешен п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) (далее — Обзор): по воле сторон договора аренды согласие арендодателя (на субаренду) может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
В то же время по общему правилу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Соответственно, формулировка предварительного согласия на субаренду арендодателя в договоре должна не просто указывать на право арендатора сдавать имущество в субаренду (это право и так предусмотрено законом, но ограничено обязанностью получать согласие арендодателя), но и подчеркивать, что арендодатель согласен на заключение арендатором договоров субаренды.
При наличии такой формулировки заключение арендатором договора субаренды на основании оговоренного в договоре аренды согласия арендодателя без дополнительного согласия последнего на конкретную сделку соответствует закону и не нарушает прав арендодателя.
Отсутствие же согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду не позволит взыскать причиненные расторжением договора субаренды убытки (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2015 по делу N А56-79622/2013, Определением Верховного Суда РФ от 03.06.2015 N 307-ЭС15-5392 отказано в передаче дела N А56-79622/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Исходя из п. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
То есть неполученная плата по договору аренды, согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, может являться упущенной выгодой арендатора, разновидностью убытков.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее — Постановление N 7) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Согласно п. 5 Постановления N 7 кредитор представляет доказательства:
— подтверждающие наличие у него убытков;
— обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер;
— обосновывающие причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства того, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Таким образом, из п. 1 ст. 618 ГК РФ следует прямая причинная связь между прекращением договора аренды и расторжением договора субаренды.
Расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем по общему правилу возможно лишь в судебном порядке, однако суд признал незаконность действий арендодателя. Можно предположить, что арендодатель использовал право на односторонний отказ от договора или внесудебное расторжение его при наличии нарушений со стороны арендатора (согласно п. 27 Обзора такое право может быть предусмотрено в договоре аренды).
Не ясно, в связи с чем односторонний отказ арендодателя был признан судом незаконным и каковы последствия данного вывода (признан ли в результате договор аренды действующим).
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно п. 4 ст. 10 ГК РФ, если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Если основание к признанию судом незаконным одностороннего отказа арендодателя — отсутствие нарушения со стороны арендатора, очевидно, что, отказываясь от договора/расторгая его, арендодатель совершил злоупотребление правом (использовал способ защиты своих прав, хотя таковые не нарушались, с целью обойти требование п. 1 ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства).
Соответственно, отказ арендодателя от договора, мотивированный нарушением со стороны арендатора, отсутствующим в натуре, нарушил права арендатора на получение дохода по договору субаренды, поскольку неминуемо повлек за собой расторжение договора субаренды. В данном случае имеются условия для возмещения упущенной выгоды:
— убытки (неполученная оплата по договору субаренды);
— причинная связь между действиями арендодателя и убытками.
Если основание к признанию судом незаконным одностороннего отказа арендодателя — нарушение процедуры одностороннего отказа/расторжения договора в одностороннем порядке, то однозначный вывод о наличии причинной связи между действиями арендодателя и убытками арендатора можно сделать, только изучив обстоятельства дела.
Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Соответственно, арендатор, понесший убытки, безусловно, вправе обратиться в арбитражный суд с иском к предполагаемому виновнику этих убытков. Будет ли удовлетворен иск арендатора, зависит от следующих моментов:
— каким образом сформулировано право на передачу имущества в субаренду в договоре аренды (то есть было ли заключение договора субаренды без дополнительного согласия арендодателя нарушением со стороны арендатора);
— по какой причине расторжение/односторонний отказ арендодателя от договора было сочтено судом незаконным (являлись ли действия арендодателя по одностороннему расторжению договора злоупотреблением правом).
Таким образом, арендатор имеет право обратиться в суд с иском о взыскании убытков, возникших в связи с расторжением договоров субаренды, к арендодателю. Обязательными условиями удовлетворения такого иска в данной ситуации являются: однозначно толкуемая формулировка пункта договора о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду и квалификация судом действий арендодателя при одностороннем расторжении договора аренды как злоупотребление правом.
Л.Н.Пелипенко
Группа компаний
«Аналитический Центр»
22.09.2016
