Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » По договору процентного целевого займа организация (заемщик) обязана обеспечить гражданину (заимодавцу) получение прав на долевое участие в строительстве жилого дома. Правомерно ли привлечение денежных средств гражданина, если у заемщика нет правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство?
20.10.2020

По договору процентного целевого займа организация (заемщик) обязана обеспечить гражданину (заимодавцу) получение прав на долевое участие в строительстве жилого дома. Правомерно ли привлечение денежных средств гражданина, если у заемщика нет правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство?

Вопрос: Организация (заемщик) заключила с гражданином (заимодавцем) договор займа, согласно которому заимодавец предоставляет заемщику процентный денежный целевой заем на финансирование проектирования и строительства жилого дома. Указанный договор предусматривал, что заемщик обязуется обеспечить заимодавцу получение прав на долевое участие в строительстве вышеуказанного жилого дома.
Позже гражданин внес на расчетный счет заемщика денежные средства.
На момент привлечения денежных средств от гражданина по указанному договору у заемщика отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором планируется осуществление строительства жилого дома, а также разрешение на строительство. Правомерно ли привлечение организацией-заемщиком денежных средств гражданина путем заключения договора займа?
 
Ответ: Привлечение организацией-заемщиком денежных средств гражданина путем заключения договора займа, если данный договор займа заключен для привлечения денежных средств гражданина, которое связано с обеспечением ему получения прав на долевое участие в строительстве жилого дома, не допускается.
 
Обоснование: Частью 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ содержится исчерпывающий перечень способов, на основании которых допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ такое привлечение возможно на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом указания на возможность привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, путем заключения договора займа в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ не содержится.
На основании ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм права обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только таких требований, как получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок, но и наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.
Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию) (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09, ФАС Московского округа от 06.11.2013 N А41-4261/13).
Как указано в договоре займа, он заключен для привлечения денежных средств гражданина, которое связано с обеспечением гражданину-заимодавцу получения прав на долевое участие в строительстве жилого дома.
В силу закона привлечение застройщиком денежных средств граждан допускается с помощью исчерпывающего перечня способов (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ), к числу которых заключение договора займа не относится.
Таким образом, привлечение организацией-заемщиком денежных средств гражданина путем заключения договора займа является неправомерным.
 
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
10.02.2014