Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация является застройщиком при строительстве многоквартирного дома с нежилыми помещениями, предназначенными для производства товаров и не входящими в общее имущество. Как и по какой ставке (18% или 18/118) необходимо исчислить НДС, если по этим помещениям образовалась экономия средств дольщиков?
20.10.2020

Организация является застройщиком при строительстве многоквартирного дома с нежилыми помещениями, предназначенными для производства товаров и не входящими в общее имущество. Как и по какой ставке (18% или 18/118) необходимо исчислить НДС, если по этим помещениям образовалась экономия средств дольщиков?

Вопрос: Организация является застройщиком при строительстве многоквартирного дома с нежилыми помещениями на первом этаже, предназначенными для производства товаров и не входящими в состав общего имущества. Как и по какой ставке (18% или 18/118) необходимо исчислить НДС по нежилым помещениям, если по этим помещениям образовалась экономия средств дольщиков (экономия от строительства)?
 
Ответ: Если после завершения строительства и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором (в данном случае — нежилого помещения на первом этаже, предназначенного для производства товаров), сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщика, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости и в договоре стороны предусмотрели, что полученная экономия остается в его распоряжении (полностью или частично), то исчисленная сумма экономии связана с оплатой реализованных налогоплательщиком услуг, оказанных на основании договоров участия в долевом строительстве, вследствие чего подлежит обложению НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ. Объектом налогообложения признается оказание застройщиком услуг при строительстве объекта недвижимости в виде сумм превышения полученных налогоплательщиком от дольщика средств по договору над фактическими затратами по строительству объекта. Налогообложение производится по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
 
Обоснование: Взаимоотношения участников процесса строительства регулируются, в частности, положениями гл. 37 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
В п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 2 Закона N 214-ФЗ раскрыто понятие «застройщик». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в собственности, на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее в соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое передается участнику долевого строительства и входит в состав указанного дома или объекта недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Частью 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом в силу ч. 2 приведенной статьи, в случае если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 данной статьи Закона N 214-ФЗ ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
Учитывая изложенное нормативное регулирование, по нашему мнению, справедливо считать, что доходом застройщика являются его вознаграждение и сумма превышения, остающаяся в распоряжении застройщика по окончании строительства (экономия от строительства).
Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 по делу N А78-10830/2012).
Считаем, что в рассматриваемом случае льгота по освобождению от обложения НДС, установленная пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при строительстве нежилых помещений производственного назначения, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-07-10/5670, от 26.02.2013 N 03-07-10/5454, от 14.12.2012 N 03-07-10/31, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 26.06.2012 N 03-07-15/67, от 14.02.2012 N 03-07-10/03, а также ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11645@).
Согласно п. 2 ст. 153 НК РФ при формировании налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
Если после завершения строительства и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором (в данном случае — нежилого помещения на первом этаже, предназначенного для производства товаров), сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщика, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости и в договоре стороны предусмотрели, что полученная экономия остается в его распоряжении (полностью или частично), то исчисленная сумма экономии связана с оплатой реализованных налогоплательщиком услуг, оказанных на основании договоров участия в долевом строительстве, вследствие чего подлежит обложению НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Исходя из указанных обстоятельств и названных положений налогового законодательства финансовый результат, который получен застройщиком, в том числе в виде экономии средств дольщиков, является его выручкой и подлежит учету в целях налогообложения.
Следовательно, после окончания строительства объекта и его сдачи дольщику (инвестору) услуги застройщика считаются оказанными и застройщик, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязан исчислить НДС с суммы этой экономии. В данном случае объектом налогообложения признается оказание застройщиком услуг при строительстве объекта недвижимости в виде сумм превышения полученных налогоплательщиком от дольщика средств по договору над фактическими затратами по строительству объекта.
Отметим, что Минфин России также неоднократно указывал, что данную экономию застройщику необходимо квалифицировать как суммы, полученные в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и облагать их НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (Письма от 20.11.2012 N 03-07-10/29, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 03.07.2012 N 03-07-10/15). Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.11.2013 по делу N А78-10830/2012, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2010 по делу N А71-2408/2010).
Поскольку суммы денежных средств, полученные застройщиком в результате экономии от строительства, следует относить к суммам, связанным с оплатой этих товаров (работ, услуг), и включать в налоговую базу по НДС, то на основании п. 4 ст. 164 НК РФ при получении указанных денежных средств сумма НДС исчисляется расчетным методом исходя из налоговой ставки, которая определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 данной статьи НК РФ в размере 18%, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (18/118). При этом НДС начисляется в периоде получения экономии, поскольку положения пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусматривают включение в облагаемую базу по НДС только фактически полученных сумм, связанных с оплатой по сделке.
 
Л.В.Попова
АКГ «Панацея ПРОФ»
14.02.2014