Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация заключила с покупателем А договор купли-продажи земельного участка. Продавец нашел покупателя Б, предложившего более выгодную цену. Право собственности зарегистрировано на покупателя Б. Имеет ли покупатель А какие-либо права на участок?
20.10.2020

Организация заключила с покупателем А договор купли-продажи земельного участка. Продавец нашел покупателя Б, предложившего более выгодную цену. Право собственности зарегистрировано на покупателя Б. Имеет ли покупатель А какие-либо права на участок?

Вопрос: Организация заключила с покупателем А договор купли-продажи земельного участка, по которому покупатель А произвел оплату. До подачи документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок продавец нашел покупателя Б, который предложил более выгодную цену. Право собственности на земельный участок по договору купли-продажи было зарегистрировано на покупателя Б. Продавец сообщил покупателю А об отказе от исполнения договора купли-продажи и готовности вернуть деньги.
Имеет ли в данном случае покупатель А какие-либо права на земельный участок?
Подлежит ли удовлетворению требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи?
 
Ответ: По нашему мнению, покупатель А, который заключил с продавцом договор купли-продажи земельного участка, не имеет каких-либо прав на этот земельный участок, если он был продан продавцом по более выгодной цене покупателю Б.
В связи с этим требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи не может быть удовлетворено.
Вместе с тем покупатель А вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Указанный вывод подтверждается арбитражной практикой.
 
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно абз. 6 — 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.10.2013 по делу N А03-433/2013 пришел к выводу о том, что факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом — путем возмещения убытков недобросовестным продавцом.
ФАС Московского округа в Постановлениях от 03.04.2013 по делу N А41-31368/12, от 21.11.2013 N Ф05-6195/2011 по делу N А41-27904/10 также отметил, что в абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения — законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного покупатель А в данном случае не имеет каких-либо прав на проданный покупателю Б земельный участок, поскольку право собственности на земельный участок по договору купли-продажи было зарегистрировано на покупателя Б и он признается законным владельцем указанного земельного участка.
В связи с этим требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи не может быть удовлетворено.
Вместе с тем покупатель А вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
 
П.Н.Зюков
Юридическая компания «Юново»
03.03.2014