Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, непрерывно с 01.01.2008 по 31.12.2013. В 2014 г. она намерена выкупить здание у органа местного самоуправления. Какую рыночную стоимость необходимо использовать в договоре купли-продажи: с учетом обременения здания арендой, где арендатором является сама организация, или без учета такого обременения?
20.10.2020

Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, непрерывно с 01.01.2008 по 31.12.2013. В 2014 г. она намерена выкупить здание у органа местного самоуправления. Какую рыночную стоимость необходимо использовать в договоре купли-продажи: с учетом обременения здания арендой, где арендатором является сама организация, или без учета такого обременения?

Вопрос: Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, арендует здание, находящееся в муниципальной собственности, непрерывно с 01.01.2008 по 31.12.2013. В 2014 г. организация намерена выкупить здание у органа местного самоуправления. Организацией и органом местного самоуправления по отдельности заказаны отчеты об оценке рыночной стоимости здания. Согласно отчету, заказанному организацией, рыночная стоимость здания определена с учетом обременения здания арендой, где арендатором является сама организация. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания, заказанному органом местного самоуправления, рыночная стоимость определена без учета такого обременения. Какую рыночную стоимость необходимо использовать в договоре купли-продажи?
 
Ответ: Если организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, арендующая непрерывно с 01.01.2008 по 31.12.2013 здание у органа местного самоуправления, намерена его выкупить, рыночная стоимость здания подлежит определению без учета обременения здания арендой.
 
Обоснование: Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.
Согласно п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новацию).
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
В судебной практике разъяснено, что при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценки не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.
При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не возникает.
Таким образом, в рассматриваемом случае оценка спорного имущества для целей реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, должна производиться без учета обременения оцениваемого имущества правами арендатора, что не противоречит положениям Федерального закона N 135-ФЗ.
Указанный вывод находит подтверждение в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2012 по делу N А26-283/2010, ФАС Уральского округа от 23.03.2012 N Ф09-720/12 по делу N А76-8773/2011.
 
Н.Б.Тихонова
ООО «Эксперт-право»
03.03.2014