Вопрос: Организация-застройщик (применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы») построила жилой дом с привлечением средств дольщиков. В отношении 49 из 50 имеющихся квартир были заключены договоры долевого участия, 1 квартира построена за счет собственных средств застройщика. Себестоимость 1 квартиры — 2 млн руб., дом введен в эксплуатацию в III квартале 2013 г., право собственности оформлено в IV квартале 2013 г. В I квартале 2014 г. квартира продана за 3 млн руб. по договору купли-продажи и передана покупателю. Покупатель квартиру оплатил. Учитываются ли при определении налоговой базы по УСН за I квартал 2014 г. затраты на строительство этой квартиры?
Ответ: Организация, применяющая УСН, при определении налоговой базы за I квартал 2014 г., в котором была реализована построенная за собственный счет квартира (право собственности оформлено в 2013 г.), не вправе учитывать в составе расходов затраты на строительство данной квартиры.
Обоснование: В силу пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 данной статьи).
Подпунктом 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ установлено, что расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН, а также расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенные в указанном периоде, принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Как установлено п. 2 ст. 346.17 НК РФ, расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. При этом расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Учитывая данные положения, расходы на строительство квартиры, которая построена за счет собственных средств застройщика, учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию права собственности и полностью включаются в налоговую базу по УСН в 2013 г. Следовательно, в I квартале 2014 г. расходы на строительство квартиры учтены быть не могут.
В Письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557 отмечено, что учет в расходах остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком в период применения УСН и реализованных до истечения сроков, указанных в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, в период применения УСН, ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.
В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации сооруженных, созданных самим налогоплательщиком основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет до истечения 10 лет с момента их сооружения, создания самим налогоплательщиком налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на сооружение, а также создание самим налогоплательщиком до даты реализации с учетом положений гл. 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Ю.К.Борисов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
20.03.2015
