Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Правомерно ли включение в предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры условия об удержании с покупателя штрафа от суммы, внесенной им первоначально в счет стоимости будущей квартиры, если основной договор не будет заключен по вине покупателя?
20.10.2020

Правомерно ли включение в предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры условия об удержании с покупателя штрафа от суммы, внесенной им первоначально в счет стоимости будущей квартиры, если основной договор не будет заключен по вине покупателя?

Вопрос: Правомерно ли включение в предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры условия об удержании с покупателя штрафа от суммы, внесенной им первоначально в счет стоимости будущей квартиры, если основной договор не будет заключен по вине покупателя?
 
Ответ: Условие предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры об удержании с покупателя штрафа, в случае если основной договор не будет заключен по вине покупателя, правомерно, поскольку предварительный договор, включающий условия о денежных обязательствах сторон, квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к которому, соответственно, применяются правила о договоре купли-продажи, то есть стороны вправе включить в договор условия о выполнении определенных денежных обязательств, а также условия о штрафе.
При этом некоторые суды выражают противоположное мнение, согласно которому включение условия о штрафе в предварительный договор неправомерно.
 
Обоснование: На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу п. п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В п. 6 данной статьи закреплено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как указано в п. 1 ст. 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Предварительный договор представляет собой обязательство заключить договор в будущем, на условиях, указанных в данном договоре, при этом оснований для привлечения к гражданско-правовой ответственности при заключении предварительного договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, предварительный договор не является договором участия в долевом строительстве, которым могут быть предусмотрены определенные санкции за неисполнение обязательств по договору купли-продажи строящегося объекта.
Суды, рассматривая дела со схожей ситуацией, становятся на сторону покупателя и указывают на неправомерность включения в предварительный договор купли-продажи квартиры условия о штрафе при незаключении основного договора по вине покупателя. Как указано в Определениях Ленинградского областного суда от 08.08.2012 N 33-3607/2012, Санкт-Петербургского городского суда от 26.01.2012 N 33-1044/12, предварительный договор купли-продажи — это не сделка с имуществом (квартирой), а обязательство совершить эту сделку в будущем. Суды пришли к выводу, что назначение обеспечительного платежа, предусмотренного одним из пунктов предварительного договора, производится в обеспечение исполнения будущего обязательства истцов по оплате квартиры, — иное законное основание владения и распоряжения ответчиком внесенной истцом суммой обеспечительного платежа отсутствует.
Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора купли-продажи имущества и каких-либо убытков в связи с расторжением предварительного договора фактически не несет, удержание ответчиком внесенных в счет исполнения денежного обязательства по заключению основного договора платежей является неосновательным обогащением — указанные денежные средства подлежат возврату ответчиком в соответствии со ст. 1102 ГК РФ.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, на основании которого они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
То есть к данному предварительному договору будут применяться правила о договоре купли-продажи вещи, приобретенной в будущем, включая в том числе условие о передаче денежных средств, а также иные обязательства, обеспечивающие исполнение договора, такие как неустойка, задаток и другие, соответственно, условие о штрафе правомерно и может включаться в указанный предварительный договор.
Кроме того, ФАС Московского округа в Постановлении от 05.09.2011 N А40-149910/10-34-1281 указал, что, исходя из системного толкования положений действующего законодательства (в том числе ст. 429 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон.
Таким образом, исходя из позиции Пленума ВАС РФ предварительный договор, включающий условия о денежных обязательствах сторон, квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к которому, соответственно, применяются правила о договоре купли-продажи, то есть включение условий об уплате штрафных санкций покупателем правомерно. При этом в судебной практике отражена и иная позиция, согласно которой включение в предварительный договор условия о штрафе за незаключение основного договора неправомерно, поскольку предварительный договор регулирует только обязанности по заключению основного договора, при этом покупатель вправе отказаться от товара (в нашем случае квартиры) при возмещении понесенных продавцом убытков, а нормы законодательства о предварительном договоре не предусматривают оснований для наложения штрафных санкций, поскольку сам договор по предмету будет заключен только в будущем.
 
Е.Д.Носкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
05.03.2014