Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН (объект налогообложения — «доходы»), сдает в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. По условиям соглашения о задатке во исполнение договоров аренды арендаторы перечисляют обеспечительный (гарантийный) взнос. Договоры аренды заключаются на 11 месяцев. По истечении их срока заключаются новые договоры на тот же срок, а обеспечительный взнос учитывается в новом соглашении о задатке по новым договорам аренды.
С 2015 г. индивидуальный предприниматель планирует получить патент на осуществление деятельности по сдаче в аренду собственного нежилого недвижимого имущества. При этом он имеет патент на тот же вид деятельности по другому объекту и планирует сдавать собственное жилое помещение в аренду как физическое лицо.
Является ли гарантийный взнос доходом индивидуального предпринимателя на УСН? Включается ли гарантийный взнос в совокупный годовой доход индивидуального предпринимателя на ПСН (в пределах 60 млн руб.), позволяющий работать на данной системе налогообложения?
Ответ: При получении арендодателем от арендатора суммы обеспечительного взноса по договору аренды у налогоплательщика-арендодателя не возникает дохода, учитываемого при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, а также в целях соблюдения ограничения, установленного пп. 1 п. 6 ст. 346.45 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс), налогоплательщиком, применяющим ПСН (при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды).
Также в случае, если указанная сумма обеспечительного взноса учитывается в новом соглашении о задатке по новым договорам аренды, указанную сумму обеспечительного платежа включать в доходы, по нашему мнению, не следует.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
При этом задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Согласно ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики, перешедшие на применение УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
Если договором аренды предусматривается получение арендодателем от арендатора, помимо арендной платы, сумм залога либо задатка в обеспечение обязательств по договору аренды, то доходы арендодателя в виде имущества, которое получено в форме залога либо задатка в качестве обеспечения обязательств, не учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В том случае, если сумма обеспечительного взноса (задатка), полученная в связи с заключением договора аренды, не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем, данная сумма признается доходом, включаемым в состав доходов в целях налогообложения.
Однако в случае, если обеспечительный взнос, полученный арендодателем от арендатора согласно договору аренды, учитывается в новом соглашении о задатке по новому договору аренды, его сущность не меняется.
Поэтому сумму обеспечительного платежа по предыдущему договору аренды, зачтенную в полном размере в счет обеспечительного взноса по новому договору аренды, включать в доходы, по нашему мнению, не следует.
Подпунктом 1 п. 6 ст. 346.45 Кодекса установлено, что налогоплательщик считается утратившим право на применение ПСН и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент, в случае если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, превысили 60 млн руб.
В соответствии с п. 2 ст. 346.53 Кодекса датой получения дохода на ПСН признается дата:
— выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, — при получении дохода в денежной форме;
— передачи дохода в натуральной форме — при получении дохода в натуральной форме;
— получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.
Учитывая, что порядок учета доходов от реализации при применении ПСН аналогичен порядку учета доходов при применении УСН, по вышеизложенным основаниям сумма обеспечительного платежа, зачтенного в счет обеспечительного взноса по новому договору аренды, не включается в состав доходов, учитываемых в целях соблюдения ограничения, установленного пп. 1 п. 6 ст. 346.45 Кодекса.
В.В.Горбунова
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
16.05.2015
