Вопрос: Заемщиком и залогодателем по договору ипотеки являются два разных юридических лица. Должен ли банк вносить изменения в договор ипотеки в случае реорганизации организации-заемщика в форме присоединения к организации-залогодателю?
Ответ: Внесение изменений в договор ипотеки не требуется.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 335 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем по договору ипотеки может быть как сам должник (заемщик по кредитному договору), так и третье лицо.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
Таким образом, при реорганизации организации-заемщика путем присоединения к организации-залогодателю к последней перейдут также и обязанности заемщика по кредитному договору, то есть изменится сторона по кредитному договору, ею станет сама организация-залогодатель.
При этом стороной договора ипотеки так и остается организация-залогодатель, то есть изменения стороны договора ипотеки не происходит.
Согласно ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Исходя из норм ст. ст. 307 — 308, 420, п. 1 ст. 432 ГК РФ при описании в договоре ипотеки обязательства по кредитному договору, обеспеченного ипотекой, в договоре ипотеки должна быть указана организация-заемщик, являющаяся стороной по кредитному договору.
В связи с изменением заемщика в кредитном договоре формально должно изменяться и описание условий обеспечиваемого ипотекой обязательства в договоре ипотеки.
Однако, как было указано выше, при реорганизации организации-заемщика права и обязанности по кредитному договору перейдут к самому залогодателю в силу универсального правопреемства, то есть заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки станет одно и то же лицо.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
С учетом изложенного в данной ситуации, по нашему мнению, вносить изменения в договор ипотеки не обязательно.
В.Ю.Рослов
Комитет АРБ по оценочной деятельности
27.05.2015
