Вопрос: ООО (застройщик) осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома. Дом введен в эксплуатацию, квартира передана участнику долевого строительства в 2011 г. Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет пять лет.
В случае если участником долевого строительства в 2014 г. выявлены в нем строительные недостатки и направлена претензия застройщику, в какой срок (исковой давности) участник долевого строительства вправе предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства?
Ответ: В случае если дом введен в эксплуатацию и квартира передана участнику долевого строительства в 2011 г., а в 2014 г. участником долевого строительства в квартире выявлены строительные недостатки и направлена претензия застройщику, участник долевого строительства вправе предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в трехлетний срок со дня заявления претензии застройщику о недостатках указанной квартиры.
Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в ч. 1 ст. 4 предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Часть 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Статья 195 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу п. 1 ст. 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам ст. 196 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
Если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в п. 1 ст. 725 ГК РФ, начинается со дня заявления о недостатках (п. 3 ст. 725 ГК РФ).
На основании разъяснений, изложенных в п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
Таким образом, в случае если дом введен в эксплуатацию и квартира передана участнику долевого строительства в 2011 г., а в 2014 г. участником долевого строительства в квартире выявлены строительные недостатки и направлена претензия застройщику, участник долевого строительства вправе предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в трехлетний срок со дня заявления претензии застройщику о недостатках указанной квартиры.
Вывод также подтверждается Апелляционными определениями Кемеровского областного суда от 08.07.2014 по делу N 33-6424, Омского областного суда от 18.03.2015 по делу N 33-1649/2015.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
02.06.2015
