Вопрос: В рамках судебного процесса об обращении взыскания на заложенное имущество судом назначена оценочная экспертиза, в результате которой суду представлено заключение эксперта о рыночной стоимости предмета залога.
Может ли суд установить начальную продажную цену заложенного имущества в целях его реализации с торгов в размере 80% от его рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта при судебной оценочной экспертизе, в порядке пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Ответ: В случае если рыночная цена заложенного недвижимого имущества установлена заключением эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы, суд вправе применить пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) и установить начальную продажную цену имущества с торгов в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Обоснование: В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В ходе судебного разбирательства в случае разногласий по вопросу стоимости заложенного имущества стороны вправе представлять в суд в качестве доказательства отчет независимой оценочной организации. Кроме того, суд вправе назначить оценочную экспертизу для установления рыночной стоимости имущества.
Длительное время суды полагали, что установление начальной продажной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости возможно только в случае ее определения на основании отчета оценщика, но не на основании заключения эксперта (Апелляционные определения Верховного суда Республики Марий Эл от 07.04.2015 по делу N 33-584, Санкт-Петербургского городского суда от 31.03.2015 N 33-3606/2015).
Однако Верховный Суд РФ в Определении от 10.03.2015 N 66-КГ14-12 указал на ошибочность данного подхода.
Верховный Суд РФ указал, что установление начальной продажной цены в размере 80% от рыночной стоимости производится в тех случаях, когда стороны спора не достигли соглашения о начальной продажной цене, в силу чего такая цена определяется непосредственно самим судом на основании доказательств, представленных сторонами. Такими доказательствами может быть отчет оценщика, представленный любой из сторон, а в случае его оспаривания — экспертное заключение, полученное по ходатайству одной из сторон.
Подпункт 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение Закона N 102-ФЗ направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны — на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Закон N 102-ФЗ, и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении эксперта.
Таким образом, в случае если рыночная цена заложенного имущества установлена заключением эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы, суд обязан применить пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ и установить начальную продажную цену имущества с торгов в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
М.С.Ефимова
Саратовский филиал АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО)
04.06.2015
