Вопрос: Вправе ли орган местного самоуправления отказать ИП — арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды? Если нет, то предусмотрены ли законодательством какие-либо иные привилегии для предыдущего арендатора?
Ответ: По нашему мнению, орган местного самоуправления вправе отказать индивидуальному предпринимателю — арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды. Иные же привилегии предусмотрены п. п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и состоят в возможности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.
Однако с учетом разъяснений Минэкономразвития России, если после истечения срока договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, отсутствуют возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Обоснование: До 01.03.2015 п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 171-ФЗ) п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Из п. 6 Приложения к Письму Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и следует: гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в случае если:
1) данные лица имеют в соответствии с законом право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов;
2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
3) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
4) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным ЗК РФ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
В п. 11 таблицы «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», приведенной в Информации Минэкономразвития России (публикация на сайте http://economy.gov.ru по состоянию на 24.04.2015), разъяснено, что п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.
Как следует из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, считаем, что орган местного самоуправления вправе отказать индивидуальному предпринимателю — арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды. Иные же привилегии предусмотрены п. п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ и состоят в возможности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера. Однако с учетом разъяснений Минэкономразвития России, если после истечения срока договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, отсутствуют возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
П.С.Долгополов
Юридическая компания «Юново»
04.06.2015
