Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор в счет будущих платежей по арендной плате оплачивает задолженность арендодателя перед третьим лицом. После погашения арендатором долга арендодателя договор аренды был признан недействительным.
Вправе ли арендатор требовать от арендодателя возврата исполненного им по недействительной сделке в отношении погашенного за арендодателя долга?
Ответ: Арендатор вправе требовать от арендодателя возврата исполненного им по признанному недействительным договору аренды в отношении погашенного за арендодателя долга в счет будущих арендных платежей. Арендная плата (сумма погашенного долга арендодателя) за период пользования арендатором арендованным имуществом до признания договора недействительным арендатору не возвращается.
Обоснование: Глава 34 Гражданского кодекса РФ регулирует правовые отношения, связанные с арендой.
На основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
На основании п. 1 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» предусмотрено, что денежные средства, перечисленные третьим лицам во исполнение недействительной сделки, подлежат возврату стороной по данной сделке.
Вышеуказанное разъяснение Президиума ВАС РФ применяется в практике арбитражных судов: Постановления ФАС Московского округа от 22.09.2011 по делу N А40-64851/10-55-544, ФАС Поволжского округа от 09.08.2011 по делу N А55-15533/2010.
На основании изложенного арендатор вправе требовать возврата исполненного им по признанной недействительной сделке.
Однако следует учитывать, что п. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.
Исходя из содержания п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», а также п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» можно сделать вывод, что установленные договором арендные платежи должны быть выплачены арендатором за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю.
Иными словами, за период пользования арендатором арендованным имуществом до признания договора недействительным арендная плата (сумма погашенного долга арендодателя) арендатору не возвращается.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
05.06.2015
