Вопрос: Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве квартиры. Окончание строительства и регистрация права собственности на жилье планируются на начало 2016 г., после чего квартиру планируется продать. Как в целях НДФЛ будет определяться сумма дохода, полученная от продажи квартиры, если в субъекте РФ, в котором расположена квартира, налог на имущество физлиц исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости?
Ответ: В ситуации, когда налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве квартиры, окончание строительства и регистрация права собственности на которую планируются на начало 2016 г., после чего налогоплательщик планирует продать указанную квартиру, в целях обложения НДФЛ сумма дохода от продажи квартиры будет определяться исходя из цены сделки, определенной продавцом и покупателем.
Обоснование: С 01.01.2016 вступает в силу ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, которая будет определять особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, права собственности на которые зарегистрированы после 01.01.2016 (п. п. 2, 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Абзацем 1 п. 5 ст. 217.1 НК РФ установлен новый алгоритм определения доходов, полученных от продажи недвижимости, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект).
При этом применение названного порядка не поставлено в зависимость от применения на территории субъекта РФ порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (п. 1 ст. 402 НК РФ).
Соответственно, если квартира по состоянию на 1 января 2016 г. имела бы кадастровую оценку стоимости (ст. ст. 4, 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в целях НДФЛ доходы от ее продажи определялись бы по новым правилам.
При этом абз. 2 п. 5 ст. 217.1 НК РФ установлено, что, в случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, новый порядок определения доходов не применяется.
Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации в целях НДФЛ сумма дохода от продажи квартиры будет определяться исходя из цены сделки, определенной продавцом и покупателем (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ).
А.В.Телегус
К. э. н.
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации
24.06.2015
