Вопрос: Организация сдала в аренду земельный участок. Арендатор возвел на нем самовольные постройки, при этом арендную плату не уплачивал. Арендодатель по решению суда стал собственником указанной недвижимости (самовольных построек) в качестве возмещения за неуплату арендной платы по договору аренды. Какие налоговые последствия в части НДС возникают у арендатора?
Ответ: Арендатор, при условии «прозрачных» финансово-хозяйственных взаимоотношений с арендодателем, не уплачивает НДС с расходов по компенсации стоимости самовольных построек, при этом обязан восстановить суммы НДС, принятые к вычету при их возведении.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при этом из п. 2 названной статьи следует, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Вместе с тем право собственности на самовольную постройку, в соответствии с п. 3 названной статьи, может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Главой 21 Налогового кодекса РФ не определяются правила и условия для получения налогового вычета по НДС в отношении возведения самовольных построек. В данном случае следует руководствоваться установленными общими правилами.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров, работ, услуг, принимаются к вычету в случае использования их для операций, подлежащих обложению этим налогом. Пунктом 1 ст. 172 НК РФ установлено, что вычеты сумм НДС производятся в полном объеме на основании счетов-фактур, выставленных продавцами (оформленных в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ).
Однако согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС является реализация товаров (работ, услуг), передача имущественных прав на территории РФ как на возмездной, так и на безвозмездной основе.
В свою очередь, реализацией для целей налогообложения признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Следовательно, объект налогообложения по НДС возникает только в случае передачи права собственности от одного лица другому.
В рассматриваемой ситуации арендатор не обладал и не мог в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ обладать правом собственности на самовольные постройки в момент передачи их арендодателю в соответствии с решением суда.
Таким образом, данная операция не является объектом налогообложения НДС для арендатора.
При этом следует иметь в виду, что отсутствие облагаемой операции влечет для арендатора необходимость восстановления «входного» НДС со стоимости материалов (работ, услуг), использованных в ходе строительства, если ранее налог был предъявлен к вычету, поскольку в данном случае не выполняются условия, при которых вычет признается правомерным.
Аналогичная ситуация рассмотрена судебными органами (Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2012 по делу N А40-111036/10-52-974). Суд исходил из того, что НК РФ не содержит норм, позволяющих исчислять НДС с суммы расходов, не связанных с реализацией товаров, работ или услуг, и требовать их взыскания с учетом данного налога.
С одной стороны, все просто: «прошлые» вычеты (если заявлялись) — восстановить, НДС с передачи арендатором арендодателю самовольных построек — не исчислять.
Однако у налоговых органов может возникнуть ряд дополнительных вопросов: в части прозрачности и согласованности деятельности двух хозяйствующих субъектов, ограниченности их взаимоотношений лишь рамками договора аренды земельного участка и всеми вытекающими из этого правовыми последствиями. Налоговые органы, к примеру, могут поставить под сомнение цену компенсационных выплат арендатору и пересмотреть квалификацию договора аренды земельного участка (к примеру, в договор строительного подряда) и соответствующих налоговых обязательств (пп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ).
М.Д.Люлинский
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
07.07.2015
