Вопрос: Организация А (арендодатель) и организация Б (арендатор) заключили договор аренды помещения сроком на три года. Через несколько месяцев указанные организации, а также организация В подписали договор о перемене лиц в обязательстве. Согласно договору все права и обязанности организации Б по договору аренды передавались организации В. Однако указанный договор не был зарегистрирован. Организация Б вскоре была ликвидирована. Спустя несколько месяцев организация В выразила свое намерение (в устной форме) покинуть занимаемое помещение. Вправе ли организация А требовать соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного договором аренды (уведомления второй стороны за четыре месяца и уплаты штрафа)? Есть ли у организации А какие-то механизмы воздействия на организацию В?
Ответ: Организация А (арендодатель) вправе требовать от организации В (арендатора) соблюдения порядка расторжения договора аренды, если в соответствии с договором о перемене лиц в обязательстве права и обязательства по договору аренды перешли от организации Б (прежнего арендатора) к организации В, а сам договор не был зарегистрирован.
Организация А вправе обратиться в суд для регистрации договора о перемене лиц в обязательстве, если организация В уклоняется от регистрации.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако здесь, во-первых, необходимо доказать факт предварительного обращения организации А к организации В с требованием о регистрации договора. Во-вторых, необходимо доказать факт уклонения организации В от регистрации договора. На это указывают, в частности, Определения ВАС РФ от 24.04.2013 N ВАС-4927/13 по делу N А07-22276/2011, от 05.03.2012 N ВАС-2023/12 по делу N А41-39252/10.
Таким образом, организация А вправе обратиться в суд с требованием о регистрации договора о перемене лиц в обязательстве.
При этом в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (п. 3) сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Таким образом, поскольку, подписывая договор о перемене лиц в обязательстве, организация В принимала на себя обязательства по исполнению условий договора аренды, если к тому же она их исполняла (например, вносила арендную плату), она не вправе ссылаться на незаключенность договора и должна исполнять его условия, в том числе исполнять порядок расторжения договора аренды (уведомление второй стороны за четыре месяца и уплату штрафа).
А.А.Воронцова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
16.07.2015
