Вопрос: Залогодержатель дал разрешение залогодателю на отчуждение недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой). Залогодатель совершил сделку купли-продажи с третьим лицом и передал недвижимое имущество по акту приема-передачи в фактическое владение третьего лица. Однако право перехода собственности не успели зарегистрировать за новым владельцем. В отношении залогодателя была начата процедура банкротства. Вправе ли залогодержатель предъявить требование в реестр кредиторов как залогодержатель, если объект залога фактически выбыл из владения залогодателя, но переход права собственности не был зарегистрирован и залогодержатель одобрил отчуждение имущества в пользу третьего лица?
Ответ: Если залогодержатель дал разрешение залогодателю на отчуждение недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой), и залогодатель совершил сделку купли-продажи с третьим лицом и передал недвижимое имущество по акту приема-передачи в фактическое владение третьего лица, однако право перехода собственности не успели зарегистрировать за новым владельцем, то залогодержатель вправе войти в реестр кредитора как залогодержатель, поскольку отсутствует государственная регистрация права собственности третьего лица на заложенное имущество.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 219 ГК РФ определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным бесспорным доказательством существования у лица права собственности на это имущество.
Так как переход права собственности не был зарегистрирован за третьим лицом, несмотря на то что сделка была совершена фактически, юридическим собственником имущества остается залогодатель, и поэтому договор залога в отношении данного объекта недвижимости не утратил силу.
Таким образом, если залогодержатель дал разрешение залогодателю на отчуждение недвижимого имущества обремененного залогом (ипотекой), залогодатель совершил сделку купли-продажи с третьим лицом и передал недвижимое имущество по акту приема-передачи в фактическое владение третьего лица, однако право перехода собственности не успели зарегистрировать за новым владельцем, то залогодержатель, по нашему мнению, вправе войти в реестр кредитора как залогодержатель, поскольку отсутствует государственная регистрация права собственности третьего лица на заложенное имущество.
Данная позиция подтверждена последней судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2015 N 310-ЭС15-1312, А14-3260/2013).
Р.К.Петросов
ООО «М-СТАЙЛ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
16.07.2015
