Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » В декабре 2011 г. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны намеревались заключить основной договор купли-продажи до 15.12.2012. Договор заключен не был. Можно ли сейчас понудить к заключению договора сторону, уклоняющуюся от его заключения?
25.10.2020

В декабре 2011 г. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны намеревались заключить основной договор купли-продажи до 15.12.2012. Договор заключен не был. Можно ли сейчас понудить к заключению договора сторону, уклоняющуюся от его заключения?

Вопрос: В декабре 2011 г. сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому стороны намеревались заключить основной договор купли-продажи до 15.12.2012. Договор заключен не был. Можно ли сейчас понудить к заключению договора сторону, уклоняющуюся от его заключения?
 
Ответ: Сторона предварительного договора купли-продажи вправе понудить к заключению договора сторону, уклоняющуюся от его заключения, но только в случае, если она направляла другой стороне предложение заключить основной договор до истечения установленного предварительным договором срока. В данном случае при подаче иска о понуждении к заключению договора следует исходить из трехлетнего срока давности согласно законодательству, действующему на момент возникновения правоотношений.
 
Обоснование: Принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Предварительный договор служит примером такого добровольно принятого обязательства.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрены правовые последствия, наступающие в случае, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного. В таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Наряду с данным требованием от стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, можно потребовать и возмещения убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
При этом п. 6 ст. 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.
Поэтому право предъявить в суд требование о понуждении заключить договор у стороны возникает, только если она направила другой стороне предложение заключить основной договор до истечения предусмотренного в предварительном договоре срока. Если такого предложения не поступало в течение установленного договором срока (а если срок договором не предусмотрен, то в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)), то обязательства по предварительному договору считаются прекращенными, а исковое заявление о понуждении заключить договор не подлежит удовлетворению (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2015 N 308-ЭС15-1626, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.06.2010 N Ф03-3863/2010 по делу N А51-11037/2009).
При подаче иска о понуждении к заключению договора следует исходить из трехлетнего срока давности согласно законодательству, действующему на момент возникновения правоотношений в рассматриваемом случае (см., например, Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.05.2013 по делу N 33-4134/2013). Специального срока исковой давности для данного случая предусмотрено не было, поэтому применялся общий срок — три года (ст. 196 ГК РФ).
Отметим, что теперь такой специальный срок предусмотрен. Согласно новой редакции п. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Однако данное правило применяется к правоотношениям, возникшим после 1 июня 2015 г. (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации трехлетний срок исковой давности для защиты нарушенного права начал течь с 16 декабря 2012 г., а значит, у стороны предварительного договора еще есть возможность обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор, но только в случае, если сторона договора направляла другой стороне предложение заключить основной договор до истечения установленного предварительным договором срока.
 
Е.А.Кушвид
ЗАО Агентство правовой информации
«Воробьевы горы»
Региональный информационный
центр Сети КонсультантПлюс
22.07.2015