Вопрос: Организация — участник долевого строительства и застройщик подписали договор долевого участия в строительстве. Впоследствии до момента госрегистрации договора долевого участия в строительстве в отношении застройщика введена процедура наблюдения. Вправе ли участник долевого строительства требовать включения в реестр требований требования о передаче ему квартиры, предусмотренной таким договором, в случае наличия притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения?
Ответ: Участник долевого строительства, оплативший стоимость квартиры, вправе требовать включения своего требования о передаче квартиры в реестр требований кредиторов застройщика, в отношении которого введена процедура наблюдения, вне зависимости от наличия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, договор долевого участия в строительстве является заключенным с момента его государственной регистрации.
Согласно абз. 13 ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) наблюдение — процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.
В соответствии с п. 1 ст. 62 Закона N 127-ФЗ, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, наблюдение вводится по результатам рассмотрения арбитражным судом обоснованности заявления о признании должника банкротом в порядке, предусмотренном ст. 48 Закона N 127-ФЗ.
Таким образом, наблюдение является одной из процедур в деле о банкротстве и вводится арбитражным судом в случае признания заявления о признании должника банкротом обоснованным.
Согласно п. 1 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В силу п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона N 127-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 71 Закона N 127-ФЗ для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований, и включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
При этом из содержания п. 1 ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ следует, что в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Пунктом 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ установлено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Следует особо отметить, что названными положениями Закона N 127-ФЗ для включения в реестр требований требования участника долевого строительства о передаче квартиры, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, в качестве обязательного условия государственная регистрация не указана, однако цена квартиры, вне зависимости от наличия или отсутствия государственной регистрации такого договора, должна быть уплачена.
При этом, как отметил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12, отказ во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора и договора уступки является необоснованным. Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Таким образом, право участника долевого строительства требовать передачи ему квартиры в случае банкротства застройщика не ставится в зависимость от наличия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Пятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 24.06.2014 N 05АП-6095/2013 по делу N А51-11540/2012 отметил: наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Аналогичный вывод содержится в Постановлениях ФАС Уральского округа от 10.04.2013 N Ф09-2063/13 по делу N А07-3691/2012, ФАС Московского округа от 11.09.2013 по делу N А41-43386/10.
П.С.Долгополов
Юридическая компания «Юново»
07.08.2015
