Вопрос: Жилой дом находится в долевой собственности трех физических лиц с 2013 г. В 2014 г. один собственник в судебном порядке осуществил выдел своей доли в натуре. В 2015 г. все собственники решили продать данный дом, при этом каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта. В каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже дома каждому из собственников в данном случае?
Ответ: Если жилой дом находился в долевой собственности трех физических лиц с 2013 г., а в 2014 г. один собственник в судебном порядке осуществил выдел своей доли в натуре, то при продаже в 2015 г. всеми собственниками жилого дома, где каждый выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта, имущественный налоговый вычет по НДФЛ, по нашему мнению, предоставляется каждому из них в размере, не превышающем 1 000 000 руб.
Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ применению не подлежит.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и по решению суда при условии, что это не запрещено законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу (п. п. 1 — 3 ст. 252, п. 3 ст. 254 ГК РФ). Выделенная в натуре доля в имуществе признается самостоятельным объектом имущества, в отношении которого действует режим индивидуальной, а не общей собственности (п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ N 5-П).
При разделе объекта недвижимого имущества, принадлежащего на вещном праве нескольким лицам, такой объект, как единый объект вещных прав, прекращает свое существование и образуются новые самостоятельные объекты недвижимости с новыми кадастровыми номерами, права на которые подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Письмо Минэкономразвития России от 05.07.2010 N Д23-2495, п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ).
Таким образом, при продаже гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый собственник, владевший менее трех лет такой долей недвижимого имущества, имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме дохода, не превышающей 1 000 000 руб. Указанное правило действует и в том случае, если сособственники продают свои доли в праве собственности на имущество по одному договору купли-продажи, в котором каждый из них выступает продавцом своей доли (Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@).
Если же часть жилого дома, находящаяся в долевой собственности, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@).
С.Н.Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
11.08.2015
