Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи и по акту приема-передачи передала недвижимое имущество. Может ли продавец после подписания договора и акта приема-передачи недвижимого имущества, но до прохождения госрегистрации права собственности сдавать в аренду нежилое помещение? Может ли покупатель до момента госрегистрации его права на данное недвижимое имущество сдавать данное недвижимое имущество в аренду?
Ответ: До прохождения государственной регистрации права собственности только бывший собственник (продавец) может вступать в правоотношения с третьими лицами в отношении данной недвижимости. Таким образом, в ситуации, когда организация заключила договор купли-продажи и по акту приема-передачи передала недвижимое имущество, покупатель до момента государственной регистрации его права на данное недвижимое имущество сдавать данное недвижимое имущество в аренду не вправе. При этом продавец после подписания договора и акта приема-передачи недвижимого имущества, но до прохождения государственной регистрации права собственности вправе сдавать в аренду данное недвижимое имущество.
Обоснование: Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В п. 1 ст. 551 ГК РФ четко оговорено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Это значит, что покупатель становится полноценным владельцем недвижимости только после государственной регистрации.
Следовательно, до момента государственной регистрации право собственности на недвижимость сохраняется за продавцом.
Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Право собственности на недвижимость означает в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, что собственник по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, чтобы обезопаситься от нежелательных последствий и рисков, добросовестный приобретатель должен предусмотреть в договоре купли-продажи комплекс условий, гарантирующих в будущем отсутствие финансовых рисков.
Н.В.Келарева
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
12.08.2015
