Вопрос: Комитет по управлению государственным имуществом и организация заключили договор аренды земельного участка для строительства жилого дома. Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, и было оформлено право собственности на некоторые квартиры, в связи с чем арендатор перестал выплачивать арендную плату комитету по управлению государственным имуществом, так как посчитал, что с данного момента — оформления права собственности на квартиру — договор аренды прекратил свое действие.
Первые квартиры зарегистрированы 16.06.2015, по указанную дату производилась оплата аренды земли. Этой же датой КУМИ представило уведомление о расторжении договора аренды с 16.06.2015.
Все затраты на строительство жилого дома организация собирала на счете 08, в том числе арендные платежи. В декабре 2014 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома и определен финансовый результат.
Может ли организация признать в расходах при налогообложении налогом на прибыль расходы на аренду земли с января 2015 г. по 16.06.2015? Если да, то, увеличив стоимость жилого дома в прочих или внереализационных доходах?
Ответ: В ситуации, когда комитет по управлению государственным имуществом и организация заключили договор аренды земельного участка для строительства жилого дома, после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию до момента расторжения договора аренды арендная плата за землю учитывается организацией при исчислении налога на прибыль в составе прочих расходов.
Обоснование: С момента ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого дольщика у организации отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом (Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А13-3740/2014, ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2013 N А56-26718/2012, ФАС Поволжского округа от 21.06.2012 N А49-3708/2011, Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Арендные платежи за арендуемое имущество, согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Однако исходя из положений абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ в первоначальную стоимость основного средства включается сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (за исключением НДС и акцизов).
По разъяснениям Минфина России, расходы в виде арендной платы за предоставленный под капитальное строительство земельный участок, осуществляемые до начала строительства, а также во время строительства, подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств и списанию в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли организаций, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 НК РФ (Письма Минфина России от 11.11.2011 N 03-03-06/1/749, от 20.05.2010 N 03-00-08/65, от 03.10.2005 N 03-03-04/1/238).
Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ). Следовательно, у организации нет оснований увеличивать первоначальную стоимость дома после ввода его в эксплуатацию.
Минфин России в Письме N 03-03-04/1/238 указал, что расходы (в доле, приходящейся на момент окончания строительства, исходя из срока действия договора права долгосрочной аренды) увеличивают первоначальную стоимость объекта. Расходы на оставшуюся часть стоимости указанного права будут носить текущий характер и могут учитываться в соответствии со ст. 264 НК РФ в течение оставшегося срока действия договора аренды, в случае если они соответствуют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
После ввода объекта строительства в эксплуатацию расходы на аренду земли будут учитываться как расходы на обычные виды деятельности (Письмо Минфина России от 02.12.2011 N 14-06-19/310-19).
Аналогичные выводы изложены в Постановлении ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КА-А40/6432-09 по делу N А40-74624/08-111-348. Суд, применив пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, проанализировав п. 1 ст. 257, ст. 259 НК РФ, указал, что расходы на арендную плату за земельный участок, осуществляемые до начала строительства здания, а также во время его строительства, не являются расходами, направленными на получение доходов, так как связаны исключительно со строительством объекта основных средств. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию суммы арендных платежей за аренду земельного участка согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ подлежат учету в составе прочих расходов.
Таким образом, после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию до момента расторжения договора аренды арендная плата за землю учитывается в расходах при налогообложении прибыли в составе прочих расходов.
И.В.Разумова
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
13.08.2015
