Вопрос: ООО заключило с физическим лицом — дольщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. ООО нарушило срок передачи квартиры на один год. Для оплаты стоимости квартиры физическое лицо заключило кредитный договор с банком, предусматривающий снижение процентной ставки по кредиту с месяца, следующего за месяцем ввода дома в эксплуатацию и регистрации ипотеки на квартиру. Правомерны ли требования дольщика к застройщику о взыскании с последнего убытков в виде разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами за период, в течение которого дом должен был быть введен в эксплуатацию, но не вводился по вине застройщика?
Ответ: В ситуации, когда ООО заключило с физическим лицом — дольщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а ООО нарушило срок передачи квартиры на один год, при этом для оплаты стоимости квартиры физическое лицо заключило кредитный договор с банком, предусматривающий снижение процентной ставки по кредиту с месяца, следующего за месяцем ввода дома в эксплуатацию и регистрации ипотеки на квартиру, требования дольщика к застройщику о взыскании с последнего убытков в виде разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами по ипотеке за период, в течение которого дом должен был быть введен в эксплуатацию, но не вводился в эксплуатацию по вине застройщика, правомерны.
Обоснование: Отношения по долевому строительству жилья с участием физических лиц (дольщиков) регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
В силу ст. 4 данного Закона между застройщиком и дольщиком должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, существенным условием которого в том числе является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
В ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ отмечено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена следующая ответственность застройщика:
— обязанность по уплате неустойки в размере, предусмотренном ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ;
— обязанность возместить убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
До 2012 г. суды, как правило, отказывали дольщикам во взыскании в качестве убытков разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами за период, в течение которого дом должен был быть введен в эксплуатацию, но не вводился по вине застройщика, поскольку считали, что уплата процентов за пользование кредитом не является убытками, причиненными в результате неправомерных действий должника, так как застройщиком самостоятельно принято решение об участии в строительстве жилого дома с использованием как собственных, так и заемных денежных средств (Постановления ФАС Уральского округа от 18.05.2012 по делу N А71-2830/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по делу N А70-3645/2009, Определение Московского городского суда от 14.04.2011 по делу N 33-10717).
Однако за последние несколько лет судебная практика диаметрально изменилась. Теперь суды единогласно взыскивают в качестве убытков переплаченную разницу по процентам. При этом указывая, что для оплаты части стоимости квартиры дольщик заключил кредитный договор, согласно условиям которого до ввода дома в эксплуатацию и регистрации ипотеки он вынужден уплачивать более высокий процент за пользование кредитом, неполучение квартиры в предусмотренный договором срок как отсутствие результата, для целей которого получен кредит, повлекло для истца несение неоправданного бремени дополнительных расходов.
Таким образом, невыполнение застройщиком обязательств состоит в прямой причинной связи с наступившими для истца негативными последствиями в виде уплаты процентов за пользование кредитом (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу N 33-17654/2014, Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу N 33-2312/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу N 33-139952014 и др.).
Если же нижестоящий суд демонстрирует подход, выработанный до 2012 г., то, как правило, такие решения отменяются вышестоящим судом, поскольку задержка в составлении акта приема-передачи объекта долевого строительства произошла по вине застройщика, в течение этого периода времени дольщик вынужден был нести дополнительные расходы по уплате повышенных процентов по кредиту (Апелляционное определение Московского областного суда от 02.06.2014 по делу N 33-11944/2014).
Ю.В.Севастьянова
Волгоградский филиал
Российской академии народного хозяйства
и государственной службы
при Президенте Российской Федерации
17.08.2015
