Вопрос: ООО заключило с физическим лицом — дольщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Для оплаты стоимости объекта долевого строительства дольщик заключил кредитный договор с банком, по условиям которого сумма кредита была полностью перечислена застройщику в счет оплаты объекта долевого строительства, а дольщик ежемесячно обязался уплачивать банку кредитные платежи, направленные на погашение суммы основного долга по кредиту и процентов. ООО нарушило срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) более чем на два месяца, в связи с чем дольщик в одностороннем порядке расторг договор участия в долевом строительстве.
Правомерны ли требования дольщика к застройщику о взыскании с последнего убытков в виде уплаченных банку процентов за период с момента заключения кредитного договора и до момента расторжения договора участия в долевом строительстве?
Ответ: В ситуации, когда ООО заключило с физическим лицом — дольщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и для оплаты стоимости объекта долевого строительства дольщик заключил кредитный договор с банком, по условиям которого сумма кредита была полностью перечислена застройщику в счет оплаты объекта долевого строительства, а дольщик ежемесячно обязался уплачивать банку кредитные платежи, направленные на погашение суммы основного долга по кредиту и процентов, требования дольщика к застройщику, нарушившему срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) более чем на два месяца, о взыскании с последнего убытков в виде уплаченных банку процентов за период с момента заключения кредитного договора и до момента расторжения договора участия в долевом строительстве правомерны.
Обоснование: Отношения по долевому строительству жилья с участием физических лиц (дольщиков) регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон). В силу ст. 4 данного Закона между застройщиком и дольщиком должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, существенным условием которого в том числе является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В ч. 2 ст. 8 Закона отмечено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства более чем на два месяца дольщик вправе расторгнуть такой договор в одностороннем порядке (ч. 1 ст. 9 Закона).
Согласно ч. 2 ст. 9 Закона застройщик в случае расторжения договора по инициативе дольщика в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Предполагается, что полученные денежные средства дольщик должен направить на досрочное полное исполнение кредитного обязательства.
Что же касается ситуации, когда договор участия в долевом строительстве расторгнут, суды также защищают позицию дольщика, приводя следующее обоснование. В связи с тем что отказ потребителей от исполнения договора участия в долевом строительстве обусловлен неправомерными действиями застройщика и данный отказ влечет необходимость возврата кредитных средств, выданных на строительство объекта, уплаченные истцами проценты за пользование кредитом являются их убытками, которые в силу приведенных выше норм подлежат возмещению ответчиком (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 20.08.2013 по делу N 33-2540/2013).
Ю.В.Севастьянова
Волгоградский филиал
Российской академии народного хозяйства
и государственной службы
при Президенте Российской Федерации
17.08.2015
