Вопрос: Собственники помещений многоквартирного дома, включенного в утвержденную региональную программу капитального ремонта и обслуживаемого управляющей компанией, приняли решение об утверждении размера платы за капитальный ремонт общего имущества, а также решение о проведении капитального ремонта общего имущества. Управляющая компания привлекла на основе договора подряда организацию с целью проведения капитального ремонта общего имущества, который был проведен. Однако собственники отказались возмещать затраты на ремонт со ссылкой на то, что они не давали своего согласия на привлечение такого подрядчика. Однако от них не поступало возражений во время проведения этим подрядчиком капитального ремонта общего имущества.
Обязаны ли собственники помещений многоквартирного дома возместить затраты на проведение капитального ремонта общего имущества?
Ответ: Если собственники не давали своего согласия на привлечение определенного подрядчика, но от них также и не поступало возражений во время проведения ремонта, то собственники помещений многоквартирного дома все равно обязаны возместить затраты на проведение капитального ремонта общего имущества, что подтверждается позицией официальных органов.
Обоснование: В ст. 249 Гражданского кодекса РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном ч. 1.1 данной статьи.
В силу ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 166 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2, 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не ограничены в праве принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе, определив источники его финансирования.
Как усматривается из условий вопроса, решение об утверждении размера платы за капитальный ремонт общего имущества, а также решение о проведении капитального ремонта общего имущества собственниками жилья приняты и управляющая компания привлекла на основе договора подряда организацию с целью проведения капитального ремонта общего имущества, который и был проведен.
Если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме определены и утверждены: 1) перечень работ по капитальному ремонту; 2) смета расходов на капитальный ремонт; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта; 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (в данном случае — управляющая компания), а также учитывая, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в многоквартирном доме, а не управляющая компания, то затраты на проведение такого ремонта, соответственно, обязаны возместить собственники указанных помещений.
Однако собственники отказались возмещать затраты на ремонт со ссылкой на то, что они не давали своего согласия на привлечение такого подрядчика, но от них также и не поступало возражений во время проведения им ремонта.
Для разрешения возникшей проблемы обратимся к арбитражной практике.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.10.2014 N Ф03-4506/2014 разъясняется, что если капитальный ремонт фактически выполнялся в отсутствие возражений собственников помещений домов, то они не могут быть освобождены от обязанности по возмещению истцу понесенных на ремонт затрат. Иное противоречит регламентированной нормами ЖК РФ обязанности собственников помещений домов нести расходы на содержание общедомового имущества и безосновательно возлагает на управляющую компанию бремя таких расходов. (Также см. Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.10.2014 N Ф03-4401/2014, от 21.10.2014 N Ф03-4399/2014.)
Таким образом, даже в том случае, если собственники не давали своего согласия на привлечение определенного подрядчика, но от них также и не поступало возражений во время проведения ремонта, то из анализа вышеприведенных норм ГК РФ и ЖК РФ в их взаимосвязи, а также позиции судов следует вывод, что собственники помещений многоквартирного дома обязаны возместить затраты на проведение капитального ремонта общего имущества.
19.08.2015
