Вопрос: Общество-соинвестор заключило с обществом-застройщиком договор соинвестирования в строительстве жилого дома. На основании указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соинвестору объект инвестирования — нежилое помещение.
В случае если в отношении застройщика будет введена процедура банкротства, вправе ли соинвестор-кредитор после окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании за ним права собственности на нежилое помещение?
Ответ: В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, соинвестор-кредитор, с которым застройщик заключал договор соинвестирования и последующую передачу нежилого помещения, не вправе обращаться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании за ним права собственности на нежилое помещение, так как в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.
Обоснование: Статья 168 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) предусматривает, что к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников — юридических лиц, если иное не предусмотрено настоящей гл. IX Закона о банкротстве.
Пункт 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает, что, в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном ст. 201.8 Закона о банкротстве.
В силу пп. 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного ст. 201.8 Закона о банкротстве порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требование других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Между тем в силу пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Подпункт 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусматривает, что участник строительства — это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Таким образом, лицо, имеющее к застройщику требование о передаче нежилого помещения, применительно к положениям п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве не является участником строительства, в связи с чем права указанного в отношении спорного нежилого помещения не могут быть защищены путем признания за ним права собственности на указанное помещение в порядке, предусмотренном п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.11.2014 по делу N А56-45162/2011).
ФАС Московского округа в Постановлении от 03.07.2014 по делу N А41-12089/2012, рассмотрев спор между сторонами, заключившими договор инвестирования, согласно которому после завершения строительства жилого дома кредитору подлежит передаче в собственность нежилое помещение, признал правомерным отказ в удовлетворении заявления о признании права собственности на нежилое помещение, поскольку на спорные правоотношения не распространяются положения Закона о банкротстве.
По смыслу ст. 201.1 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.2015 по делу N А56-45162/2011).
На основании изложенного, в случае если в отношении застройщика будет введена процедура банкротства, соинвестор-кредитор после окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию не вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с заявлением о признании за ним права собственности на нежилое помещение.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
28.08.2015
