Вопрос: Физическое лицо в 2010 г. приобрело в собственность квартиру площадью 240 кв. м для своего проживания. В 2014 г. в связи с отсутствием необходимости в квартире такой значительной площадью физическое лицо принимает решение — из одной квартиры выделить три отдельные квартиры (120 кв. м, 60 кв. м, 60 кв. м) с целью дальнейшей реализации двух из них — и оформляет соответствующие разрешительные документы (в итоге получает три новых свидетельства о праве собственности на три квартиры, датированные 2014 г.). В 2015 г. две квартиры площадью по 60 кв. м каждая были проданы. Возникает ли у физического лица обязанность по уплате НДФЛ относительно проданных квартир?
Ответ: У физического лица не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации двух из трех вновь образованных в результате разделения квартир.
Срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента приобретения квартиры площадью 240 кв. м (2010 г.), а не с момента регистрации изменений в связи с разделением. Данная позиция подтверждается разъяснениями контролирующих органов, а также позицией, высказанной Верховным Судом РФ.
Обоснование: Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДФЛ являются доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка, согласно п. 1 ст. 224 НК РФ, установлена в размере 13%.
При этом согласно п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по НДФЛ вправе уменьшить доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.
В п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере сумм, полученных от продажи, в частности, жилых помещений, находящихся в собственности менее трех лет, но не превышающих 1 млн руб.
Доходы, полученные от продажи объектов недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
В рассматриваемом случае физическое лицо владеет на праве собственности объектом недвижимости (квартирой 240 кв. м) более трех лет, однако в 2014 г. данная квартира была разделена на несколько самостоятельных объектов в целях их последующей продажи в 2015 г.
Как было указано выше, право на освобождение от уплаты НДФЛ зависит от срока, в течение которого физическое лицо владеет на праве собственности соответствующим объектом недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Таким образом, срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации прав собственности на такое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).
Согласно п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав (далее — ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Кроме того, в п. 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации (утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765) указано, что запись об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него. При этом к таким сведениям относится, в частности, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Из анализа указанных норм можно сделать вывод, что разделение лицом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (квартиры 240 кв. м) не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу N 67-В11-2.
Верховный Суд РФ при вынесении решения исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, суд указал, что в такой ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности.
Контролирующие органы также придерживаются позиции о том, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности (Письма Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166).
Применительно к условию рассматриваемого вопроса факт регистрации нескольких объектов недвижимости (квартир площадью 120 кв. м, 60 кв. м и 60 кв. м), возникших в связи с разделением ранее существовавшего объекта (квартиры площадью 240 кв. м), без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента приобретения квартиры площадью 240 кв. м, а не с момента регистрации изменений в связи с разделением.
В рассматриваемой ситуации это означает, что у физического лица не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации полученных в результате разделения квартир.
Таким образом, у физического лица не возникнет обязанности по уплате НДФЛ с дохода от реализации двух из трех вновь образованных в результате разделения квартир.
Срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента приобретения квартиры площадью 240 кв. м (2010 г.), а не с момента регистрации изменений в связи с разделением. Данная позиция подтверждается разъяснениями контролирующих органов, а также позицией, высказанной Верховным Судом РФ.
Е.В.Пшеничная
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
09.09.2015
