Вопрос: В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком А и заемщиком заключен договор ипотеки. Банк А реорганизован в форме присоединения к банку В. Заемщик своевременно и в полном объеме исполнил обязательства по кредитному договору. Возможно ли погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом договора ипотеки, при условии, что государственная регистрация смены залогодержателя в пользу банка В не производилась?
Ответ: В случае обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком А и заемщиком договором ипотеки и последующего присоединения банка А к банку В регистрационная запись об ипотеке может быть погашена, при условии что заемщик своевременно и в полном объеме исполнил обязательства по кредитному договору, даже если государственная регистрация смены залогодержателя в пользу банка В не производилась.
Обоснование: Пункт 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ устанавливает возможность перехода прав кредитора по основному обязательству к другому лицу на основании закона. К числу таких оснований пп. 1 п. 1 ст. 387 ГК РФ относит универсальное правопреемство, которое происходит в том числе при реорганизации юридического лица в форме присоединения. При этом, как следует из содержания п. 2 ст. 58 ГК РФ, при присоединении одного юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам. Это, в частности, означает, что новый кредитор приобретает и все права залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным в обеспечение исполнения основного обязательства. При этом переход к новому кредитору прав залогодержателя по договорам ипотеки происходит непосредственно с момента перехода прав по основному обязательству, а не с момента внесения в Единый государственный реестр прав записей о новом залогодержателе. Данный вывод содержится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
Таким образом, с момента реорганизации банка в форме присоединения к другому банку последний в силу закона становится универсальным правопреемником и, как следствие, новым кредитором и новым залогодержателем.
Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке к числу таких оснований относит:
1) заявление владельца закладной;
2) совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
3) заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
4) решение суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
При этом для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.
В то же время отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о смене залогодержателя в результате его реорганизации не указывается действующим законодательством (ни Законом о регистрации, ни Законом об ипотеке) в качестве основания для отказа в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке.
На основании вышеизложенного полагаем, что для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется осуществлять государственную регистрацию смены залогодержателя в связи с его реорганизацией. Достаточно представить в регистрирующий орган соответствующее совместное заявление залогодателя и нового залогодержателя с приложением документов, подтверждающих реорганизацию первоначального залогодержателя.
С.Л.Массарский
ПАО «Ханты-Мансийский Банк Открытие»
22.09.2015
