Вопрос: Заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с условиями предварительного договора были внесены денежные средства в виде обеспечительного платежа. В договоре сумма определена сторонами в долларах США, однако оплате она подлежит в рублях. Оплата была произведена в рублях по курсу доллара на день оплаты. Так как основной договор так и не был заключен, есть намерение возвратить уплаченную сумму. По какому курсу осуществляется возврат денежных средств — на дату внесения или на дату возврата, если условиями договора это не определено?
Ответ: Если заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого были внесены денежные средства в виде обеспечительного платежа и в договоре сумма определена сторонами в долларах США, а оплата была произведена в рублях по курсу доллара на день оплаты, то размер денежных средств, подлежащих возврату при незаключении основного договора, должен определяться (измеряться) в условных единицах, а расчеты между сторонами в силу требований п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса РФ и условий договора должны производиться в рублях по курсу доллара США на день платежа, если иное не предусмотрено договором.
Обоснование: По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных данным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
До недавнего времени предварительный договор должен был содержать все существенные условия основного договора. С 1 июня 2015 г. в нем достаточно оговорить предмет и те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случае отсутствия условия о сроке основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Стороны могут предусмотреть, что, в случае если основной договор не был заключен, сумма обеспечительного платежа подлежит возврату. Сторона, внесшая денежные средства, на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ вправе потребовать возврата внесенных денежных сумм, правовое основание для удержания которых в этом случае у другой стороны отсутствует. К этим требованиям исходя из положений ст. 1103 ГК РФ применимы правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации, учитывая введение сторонами в договор единицы измерения платежа — условной единицы (равной одному доллару США), размер денежных средств, подлежащих возврату при прекращении договора, должен определяться в условных единицах, а расчеты между сторонами в силу требований п. 2 ст. 317 ГК РФ и условий договора должны производиться в рублях по курсу доллара США на день платежа. Это подтверждается и судебной практикой (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2015 N 33-9989).
Е.А.Кушвид
ЗАО Агентство правовой информации
«Воробьевы горы»
Региональный информационный
центр Сети КонсультантПлюс
23.09.2015
