Вопрос: Организация является заказчиком-застройщиком при строительстве жилого комплекса. Условиями договора аренды земельного участка установлено комплексное освоение земельного участка, то есть помимо строительства жилых домов предусмотрено также строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Аналогичные условия предусмотрены в инвестиционном контракте.
Как в целях налога на прибыль отразить расходы на строительство инженерных сетей? Правомерно ли учесть эти расходы в расчете стоимости квадратного метра реализуемого жилья?
Ответ: Расходы на строительство инженерных сетей в целях налога на прибыль учитываются в общем порядке, предусмотренном гл. 25 Налогового кодекса РФ.
Расходы на строительство инженерных сетей можно учесть в расчете стоимости квадратного метра реализуемого жилья путем деления общей суммы таких затрат на общую площадь жилого дома.
Обоснование: Каких-либо отраслевых особенностей обложения доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости, налогом на прибыль в НК РФ не предусмотрено, поэтому указанными налогоплательщиками применяется общий порядок отражения доходов и расходов в целях налогообложения прибыли организаций, установленный гл. 25 НК РФ. Это означает, что, для того чтобы учесть данные затраты при исчислении налога на прибыль, необходимо их экономически обосновать, документально подтвердить, причем затраты должны быть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
В Письме Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319 даны разъяснения о том, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.
В то же время согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств. С учетом этого дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.
В Письме Минфина России от 22.10.2007 N 03-03-06/1/733 сделан аналогичный вывод в отношении всех затрат капитального характера, понесенных налогоплательщиком при выполнении обязательств по дополнительным обременениям.
Инженерные сети необходимы для эксплуатации жилых домов, поэтому расходы на их строительство являются экономически обоснованными и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 утверждена Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (далее — Методика).
Положения, приведенные в Методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса Российской Федерации при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории Российской Федерации, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.
В соответствии с п. 3 Приложения N 4 к Методике на сметную стоимость строительства каждого из жилых домов, размещаемых в жилых микрорайонах, кварталах и поселках, относятся пропорционально их строительному объему затраты, связанные с освоением территории строительства, прокладкой наружных сетей, благоустройством территории и тому подобным, общий размер которых определяется сводными сметными расчетами или сводками затрат по микрорайону, кварталу или поселку.
При размещении в первом (цокольном) и подвальном этажах жилого дома предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения или при пристройке к жилому дому для этих предприятий специальных помещений в верхнем этаже затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории микрорайона, квартала или поселка относятся как на жилую, так и на нежилую части дома пропорционально строительным объемам жилой и нежилой частей дома.
Согласно п. 5 Приложения N 4 к Методике показатели сметной стоимости жилых домов на 1 кв. м приведенной общей площади определяются путем деления сумм всех затрат, перечисленных в п. п. 3 и 4 настоящего Приложения, на приведенную общую площадь жилого дома (жилых домов). Этот показатель приводится в итоге сводного сметного расчета в графе «Технико-экономические показатели».
Учитывая изложенное, расходы на строительство инженерных сетей можно учесть в расчете стоимости квадратного метра реализуемого жилья путем деления общей суммы таких затрат на общую площадь жилого дома.
И.В.Просеков
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
30.09.2015
