Вопрос: Организация-застройщик, применяющая УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», осваивает участок в рамках подготовки к строительству объекта за счет средств инвесторов (физических лиц). Для получения разрешения на вырубку деревьев на участке необходимо компенсировать их восстановительную стоимость, установленную местными органами власти. Учитываются ли в расходах затраты на восстановительную стоимость деревьев?
Ответ: Расходы застройщика в виде затрат на восстановительную стоимость деревьев при строительстве объектов за счет средств инвесторов (физических лиц) при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в расходах не учитываются, а включаются в первоначальную стоимость объекта строительства и компенсируются инвесторами.
Обоснование: Состав расходов организации-застройщика, применяющей УСН, определяется в соответствии с п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. Такие расходы, согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ, учитываются в периоде их фактической оплаты. При условии, что они осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Организации, применяющие УСН, не учитывают при налогообложении доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), в частности средства инвесторов, аккумулируемые на счетах организации-застройщика (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Организация-застройщик при строительстве объектов за счет средств инвесторов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по их строительству, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (Письма Минфина России от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421, от 29.04.2013 N 03-11-06/2/14986, от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049).
Состав затрат на строительство определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, составляемым в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее — МДС 81-35.2004).
Так, сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию (п. 3.1 МДС 81-35.2004).
Согласно МДС 81-35.2004 в сводный сметный расчет стоимости строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, которые, в свою очередь, включают работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам, в частности, относится освобождение территории строительства от имеющихся на ней лесонасаждений, компенсация стоимости сносимых (переносимых) насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам (п. 4.78 МДС 81-35.2004).
В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 613) за вынужденный снос крупномерных деревьев и кустарников, связанных с застройкой или прокладкой подземных коммуникаций, администрацией муниципального образования может быть установлена восстановительная стоимость. Выдачу разрешения на снос деревьев и кустарников застройщик получит после ее оплаты (п. п. 8.6.8, 8.6.9 данных Методических рекомендаций).
При определении налоговой базы по налогу при УСН такие затраты не учитываются в составе расходов, а уменьшают величину доходов в виде разницы между договорной стоимостью объекта и затратами по их строительству.
Таким образом, расходы застройщика в виде затрат на восстановительную стоимость деревьев, помимо затрат, связанных непосредственно со строительством объектов недвижимости, формируют первоначальную стоимость объектов строительства и компенсируются инвесторами.
Е.В.Апанасенко
Издательство «Главная книга»
01.10.2015
