Вопрос: Об обращении взыскания на имущество при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств по договору об ипотеке; об установлении налога на имущество физлиц, а также об НДФЛ при продаже квартиры.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 5 мая 2016 г. N 03-04-09/26518
В связи с письмом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и сообщает.
Отношения по заключению договора между кредитной организацией и клиентом являются гражданско-правовыми и не предусматривают возможности административно-правового воздействия на юридически равноправные стороны этих отношений. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности» органы законодательной и исполнительной власти не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон N 102-ФЗ) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Федерального закона N 102-ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» не предусмотрено предоставление гражданам денежных средств в целях погашения их кредитных обязательств перед кредитными организациями.
В части налога на имущество физических лиц отмечается, что с 1 января 2015 года введена в действие глава 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), определяющая порядок налогообложения имущества исходя из кадастровой стоимости.
Целью введения нового порядка исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости является не повышение налоговой нагрузки на граждан, а переход к более справедливому налогообложению.
В связи с этим Кодексом предусмотрены обязательные на всей территории Российской Федерации меры социальной защиты населения, а именно:
1) в отношении объектов жилого назначения предусмотрены налоговые вычеты. Так, например, в отношении квартиры предусмотрен налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры;
2) для тех категорий граждан, которые были освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», действовавшим до 1 января 2015 года, предусмотрены налоговые льготы в виде полного освобождения от уплаты налога в отношении одного объекта капитального строительства каждого вида по выбору налогоплательщика. Так, например, пенсионеры полностью освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении одной квартиры, одного жилого дома, одного гаража независимо от площади этих объектов;
3) в целях недопущения резкого роста налоговой нагрузки у налогоплательщиков после введения налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости предусмотрены временные понижающие коэффициенты, применяемые при исчислении налога.
Кроме того, широкие полномочия по установлению налога предоставлены представительным органам муниципальных образований.
Так, по решению представительных органов муниципальных образований налог вводится в действие или прекращает действовать на соответствующей территории, определяются конкретные налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом (например, налоговые ставки в отношении объектов жилого назначения могут быть установлены в пределах от нуля до 0,3 процентов кадастровой стоимости), могут быть увеличены размеры налоговых вычетов и установлены дополнительные налоговые льготы.
Вопросы, касающиеся введения налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования, установления конкретных налоговых ставок, увеличения налоговых вычетов и установления дополнительных налоговых льгот, относятся к компетенции соответствующих органов местного самоуправления.
По вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры сообщаем, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Применение имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение квартиры, предусмотренного подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, является правом налогоплательщика, носит заявительный характер посредством его декларирования в подаваемой в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц.
Таким образом, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Одновременно сообщаем, что ранее физическое лицо по данному вопросу в Минфин России не обращалось.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
В.А.ПРОКАЕВ
05.05.2016
