Вопрос: Организации заключили договор купли-продажи недвижимости. Покупатель до регистрации перехода права собственности уступил право на нее по договору цессии третьему лицу. Имеет ли силу такая уступка?
Ответ: До момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю последний вправе уступить право на его получение и оформление в собственность третьему лицу на основании договора цессии.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Одним из обязательств по договору купли-продажи имущества является обязательство продавца по его передаче покупателю, который является кредитором и вправе требовать его надлежащего исполнения продавцом-должником в соответствии со ст. 307 и п. 1 ст. 454 ГК РФ.
По своей правовой природе требование покупателя о передаче имущества не связано с его личностью и его уступка не противоречит ст. 383 ГК РФ. Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве не содержат каких-либо запретов и ограничений применительно к договорам купли-продажи имущества при уступке прав по ним (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.12.2014 N Ф09-7638/14).
До момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю последний вправе уступить право на его получение и оформление в собственность третьему лицу на основании договора цессии. Данный вывод соответствует разъяснениям, изложенным в п. 21 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа «Вопросы правоприменения по гражданским делам, подведомственным арбитражным судам», сделанным по итогам заседания, состоявшегося 10.06.2015 в г. Ижевске.
Исключение составляет случай, когда до момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю оно было ему фактически передано. В таком случае обязательство по передаче имущества прекращается его надлежащим исполнением согласно п. 1 ст. 407 и п. 1 ст. 408 ГК РФ, что исключает возможность перемены лиц в нем. Соответственно, такая уступка несуществующего права требования не будет иметь никакой силы.
10.08.2018
