Вопрос: Физическое лицо приобрело несколько квартир и парковочных мест и для последующей продажи приобретенной недвижимости зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя. Сможет ли индивидуальный предприниматель, реализуя квартиры и парковочные места, учесть в расходах при определении налоговой базы по УСН стоимость приобретенной недвижимости, учитывая, что на момент ее приобретения он не был предпринимателем? Вправе ли индивидуальный предприниматель учесть в составе расходов затраты, понесенные на рекламу, агентские услуги, коммунальные и эксплуатационные расходы, расходы на электроэнергию и тепло? Возникает ли обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц?
Ответ: При указании в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей вида экономической деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и использовании недвижимого имущества (квартир и парковочных мест) в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя доходы от продажи данного имущества учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
При этом индивидуальный предприниматель не вправе учесть при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на приобретение квартир и парковочных мест, осуществленные им до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении указанного имущества за налоговые периоды, в которых налогоплательщик был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего вышеуказанный вид экономической деятельности, не возникает.
Расходы на рекламу, на выплату агентских вознаграждений, электроэнергию и тепло, коммунальные и эксплуатационные расходы, связанные с реализуемыми квартирами и парковочными местами, учитываются индивидуальным предпринимателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность по покупке и продаже собственного недвижимого имущества (квартир, парковочных мест), при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в общеустановленном порядке.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В связи с этим, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан такой вид экономической деятельности, как «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (код 68.10.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденного Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст), и недвижимое имущество (квартиры и парковочные места) использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.
Что касается расходов при применении УСН, то следует иметь в виду, что индивидуальные предприниматели, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Статьей 346.25 НК РФ установлены особенности исчисления налоговой базы при переходе индивидуального предпринимателя на УСН с иных режимов налогообложения и при его переходе с УСН на иные режимы налогообложения. Порядок учета расходов, произведенных индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, до его государственной регистрации, нормами гл. 26.2 НК РФ не регулируется.
В рассматриваемом случае расходы индивидуального предпринимателя на приобретение квартир и парковочных мест были произведены им до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и, соответственно, не были связаны с ведением предпринимательской деятельности.
В связи с этим индивидуальный предприниматель не вправе учесть расходы на приобретение квартир и парковочных мест, осуществленные им до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Вместе с тем следует иметь в виду, что, если индивидуальный предприниматель осуществляет предпринимательскую деятельность по покупке и продаже собственного недвижимого имущества, расходы, понесенные им в ходе этой деятельности, учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в соответствии с перечнем, предусмотренным в ст. 346.16 НК РФ.
Так, в соответствии с пп. 20 и 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в составе расходов учитываются расходы на рекламу приобретенных и реализуемых товаров, на выплату агентских вознаграждений.
Кроме того, в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ при определении объекта налогообложения индивидуальный предприниматель уменьшает полученные доходы на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку, отопление зданий.
Исходя из этого расходы на рекламу, на выплату агентских вознаграждений, электроэнергию и тепло, коммунальные и эксплуатационные расходы, связанные с реализуемыми квартирами и парковочными местами, учитываются индивидуальным предпринимателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность по покупке и продаже собственного недвижимого имущества (квартир, парковочных мест), при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в общеустановленном порядке.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Таким образом, обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении указанного имущества за налоговые периоды, в которых налогоплательщик был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего вышеуказанный вид экономической деятельности, не возникает.
С.Б.Пахалуева
Ведущий советник
отдела специальных налоговых режимов
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Минфина России
04.08.2015
